村民拍卖中恶意串通买房 买卖协议被判无效

村委会对“五保户”遗留的房屋进行公开拍卖时，村民李某低价拍得房屋。事后，村委会发现李某在竞拍过程中恶意串通，通过给其他拍卖人钱款的方式排除其他竞选人竞价。村委会将李某诉至法院，要求确认买卖协议无效。昨天记者获悉，密云法院审结此案，判决买卖协议无效。

案情介绍：

去年3月10日，平谷区刘家店镇某村委会对“五保户”张某去世后遗留的院落进行了公开拍卖，包括李某、张某等人在内的13人参与拍卖。在第一轮拍卖过程中，李某出价13万元，后该次拍卖结果被他人撕毁。第二轮拍卖中仅李某一人出价，后其以3万元中标，村委会对拍卖结果予以公开确认。

随后，村委会发现拍卖过程存在重大缺陷，以拍卖程序不合法为由，通知李某该竞拍结果无效。去年3月19日，李某将涉诉房屋拆毁，村委会就此事报警。参与拍卖的郭某、张某在接受公安机关的询问时承认收到李某给付的5000元，要求其不要参与第二轮拍卖。

法院审理情况：

法院经审理认为，村委会采用拍卖的方式对涉诉房屋进行处分，被告李某作为拍卖人应当遵守诚实信用原则参与拍卖。依据法院查明的事实，可以认定李某在竞拍的过程中，通过给付其他拍卖人钱款的方式，排除其他拍卖人参与竞价，导致最后其以低价竞得涉诉房屋，李某的行为有违诚实信用原则，损害了某村委会的合法利益。

北京诵盈律师事务所主任杨志峥律师提示：

民法通则第五十八条规定了七种无效民事行为，其中第四种就是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的” 无效民事行为。民法通则第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形，其中之一是因“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而导致的无效合同。合同法第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”可见，民法通则和合同法都是将恶意串通作为一种认定民事行为无效或认定合同无效的条件来规定的。

在拍卖实践中，拍卖当事人恶意串通的情况比较复杂。就本案而言，属于竞买人相互之间的恶意串通的情形。主要表现为拍卖前竞买人结成联盟，一致压低价格，拍卖后共同分得利益。这种恶意串通损害的是委托人和拍卖人的利益。拍卖法第三十七条规定：“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益”。可见，我国拍卖法对本案涉及的恶意串通行为进行了禁止性规定。本案的拍卖结果自始无效。

北京诵盈律师事务所

作者：张  莹

校对/编辑：付  薇

审核：阿致刚

2016年4月7日

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